Bancos italianos raramente financiam estrangeiros sem residência. Isso significa que a quase totalidade das compras de brasileiros é à vista. Mas existe uma modalidade em que o próprio vendedor parcela o preço: o affitto a riscatto, também chamado de rent-to-own. Ela aparece com certa frequência em imóveis herdados, e às vezes é o que viabiliza a compra.
O que é
No affitto a riscatto, o comprador entra no imóvel como inquilino, paga um valor mensal por um período definido, e uma parte (ou a totalidade) desse valor é abatida do preço de compra. No fim do período, ele exerce a opção de compra, paga o saldo e faz a escritura.
A modalidade foi regulamentada em 2014 (o decreto Sblocca Italia), que deu ao contrato uma proteção que ele não tinha: ele é transcrito nos registros imobiliários, como uma escritura. Isso significa que, durante o período do contrato, o proprietário não pode vender o imóvel a outra pessoa nem hipotecá-lo sem o seu conhecimento, e os credores dele não podem penhorá-lo contra você.
Como funciona na prática
Um exemplo real da nossa carteira, em Asti:
| Item | Valor |
|---|---|
| Preço total | € 44.900 |
| Entrada na assinatura | € 19.900 |
| 36 parcelas mensais sem juros | € 420 (≈ € 15.000) |
| Saldo final na escritura | € 10.000 |
O comprador entra no imóvel na assinatura, mora ou aluga durante os três anos, e ao final paga os 10 mil restantes e recebe a escritura. Não há juros, porque quem financia é o proprietário, e ele prefere receber em três anos a ficar com o imóvel fechado.
O que precisa estar no contrato
O contrato de affitto a riscatto é lavrado por um notaio e precisa definir:
- O preço total e a parte de cada parcela que é abatida dele (a quota imputata al prezzo). O restante, se houver, é aluguel puro.
- O prazo para exercer a opção de compra. A lei permite até dez anos; na prática, dois a cinco.
- O que acontece se o comprador não exercer a opção. O contrato define quanto da parte imputada ao preço é devolvido. É a cláusula mais negociada, e a que mais protege quem compra.
- O que acontece se o comprador deixar de pagar. As partes fixam quantas parcelas em atraso resolvem o contrato; a lei não permite menos de um vigésimo do total. Nesse caso, o proprietário retoma o imóvel e, salvo acordo diferente, fica com tudo o que foi pago.
- Quem paga IMU, condomínio e manutenção durante o período. Como regra, o proprietário continua pagando a IMU (ele ainda é o dono) e o comprador paga as despesas de uso, como um inquilino.
Impostos
Durante o período, a parte de aluguel é tributada como aluguel e a parte abatida do preço fica em suspenso. Na escritura final, o imposto de registro é calculado sobre o preço total, como numa compra normal, com o crédito do que já foi recolhido sobre as parcelas. O notaio faz essa conta. O que importa saber: o custo total de impostos não é maior do que numa compra à vista, só é distribuído no tempo.
Vantagens para o comprador
- Entra no imóvel antes de pagar tudo.
- Não paga juros de banco.
- Tem a proteção da transcrição: o imóvel fica reservado.
- Pode alugar o imóvel para terceiros no período, se o contrato permitir, e usar o aluguel para pagar as parcelas.
Riscos para o comprador
- Se desistir, perde parte do que pagou. Quanto, depende do contrato. É um compromisso, não um teste.
- Se atrasar, pode perder o contrato. As parcelas precisam ser pagas com disciplina, de uma conta europeia, sem depender de câmbio do Brasil todo mês.
- O imóvel continua no nome do proprietário até a escritura. Se ele morrer, os herdeiros são obrigados a honrar o contrato, mas o processo pode atrasar.
- Obra estrutural no período é uma zona cinzenta que precisa estar prevista no contrato.
Para quem faz sentido
Para quem tem parte do dinheiro agora e vai ter o resto em dois ou três anos (venda de um imóvel no Brasil, por exemplo). Para quem quer usar a renda do aluguel para completar a compra. Para quem quer se mudar para a Itália e precisa de um endereço antes de ter o valor total.
Não faz sentido para quem tem o dinheiro todo disponível. Nesse caso, a compra à vista é mais simples, mais barata e negocia melhor.
Como a Brasilità trata
Quando um imóvel da carteira aceita affitto a riscatto, indicamos isso na página do imóvel e explicamos as condições do proprietário. O contrato é sempre feito por notaio, com as cláusulas acima, e acompanhamos a assinatura como numa compra normal.
Se você tem parte do valor e quer saber se algum imóvel da carteira aceita parcelamento, fale com a gente. Nem todo proprietário aceita, mas mais do que se imagina.