Simulação completa: comprando um apartamento de € 34.900 em Asti, do interesse ao aluguel

Os outros artigos daqui explicam as partes: o passo a passo, os custos de transação, os impostos anuais. Este junta tudo num caso só, com um imóvel que está à venda na nossa carteira agora, e leva a conta até o fim: quanto sai do bolso, quanto volta por mês e o que sobra depois do imposto.

Nenhum valor aqui é hipotético no que diz respeito ao imóvel. Preço, área e a estimativa de impostos são os mesmos que aparecem na ficha. Onde a conta depende de algo que só se sabe caso a caso — IMU, condomínio, o aluguel que o mercado paga — eu digo que é estimativa e explico de onde vem.

O imóvel

Bilocale reformado com terraço, Piazza Leonardo da Vinci, Asti (Piemonte).

Escolhi este e não um mais barato de propósito. Existe casa por € 25.000 na nossa carteira, mas casa de € 25.000 quase sempre pede obra — e obra é a variável que destrói qualquer simulação honesta, porque ninguém sabe o custo real antes de abrir a parede. Este aqui está reformado e vazio: dá para alugar no mês seguinte à escritura. É o caso em que a conta fecha sem chute grande.

Asti é uma cidade de verdade, não um vilarejo esvaziando: 74 mil habitantes, hospital, polo universitário, estação a pé. Turim fica a 45 minutos de trem. Isso importa para a segunda metade do artigo, porque aluguel depende de alguém querer morar ali.

Etapa 1 · Interesse e verificação

Antes de qualquer proposta, o imóvel é checado. Isso é o que chamamos de due diligence, e é a etapa que o comprador não vê acontecer mas é a que impede o prejuízo:

• Visura catastale e ipotecaria — quem é o dono de verdade, e se existe hipoteca, penhora ou usufruto pendurado no imóvel.
• Conformità catastale — se a planta registrada no catasto bate com o que está construído. Divergência aqui trava o rogito.
• Conformità urbanistica — se as obras feitas tinham licença. Reforma sem licença vira problema do comprador.
• Certificação dos sistemas — elétrica e hidráulica, e a APE (certificado energético), obrigatória na venda.
• Situação condominial — se há débito ou obra aprovada e ainda não paga. Dívida de condomínio acompanha o imóvel, não o antigo dono.

Custo para você: zero. Isso está dentro dos nossos honorários. E é aqui que a compra morre quando tem que morrer — melhor perder uma semana de análise do que comprar um imóvel que não pode ser escriturado.

Etapa 2 · Codice fiscale e conta

O codice fiscale é o equivalente ao CPF e é obrigatório para comprar. Sai pela Agenzia delle Entrate ou pelo consulado italiano no Brasil, e é gratuito. A conta bancária italiana não é obrigatória por lei, mas na prática facilita tudo: os pagamentos ao vendedor e ao notaio saem dela, e depois é por ela que entra o aluguel e saem IMU, TARI e condomínio.

Você não precisa estar na Itália para nenhuma das duas coisas — nem para a compra inteira, aliás. Se preferir conduzir tudo do Brasil, é por procuração, e o imóvel sai no seu nome do mesmo jeito.

Etapa 3 · Proposta de compra

A proposta irrevocabile d'acquisto é uma oferta assinada, com prazo. Vem acompanhada de um sinal, normalmente entre € 1.000 e € 3.000, em cheque ou transferência que só é descontado se o vendedor aceitar.

Se ele aceita, a proposta vira contrato e o sinal entra no preço. Se recusa, o dinheiro volta inteiro. Se você desiste depois do aceite, perde o sinal — é aí que mora a palavra "irrevocabile", e é por isso que a verificação da etapa 1 vem antes, não depois.

Neste caso, digamos um sinal de € 2.000. Não é custo adicional: é a primeira parcela do preço.

Etapa 4 · Caparra, com ou sem compromesso

Aceita a proposta, o sinal vira caparra confirmatoria — e costuma ser completado até 10% a 20% do preço, aqui algo em torno de € 5.000, também abatido do total. É ela que amarra as duas partes: se você desiste, perde; se o vendedor desiste, devolve em dobro.

Daqui há dois caminhos. Nem toda compra passa por compromesso: quando o rogito está a poucas semanas, o mais comum nesta faixa de preço é ir da proposta aceita, com a caparra, direto ao notaio — e foi esse o caminho que assumi nesta simulação. O compromesso (contratto preliminare) entra quando há meses até a escritura: um contrato à parte que fixa preço, prazo, o que fica no imóvel e o que acontece se alguém furar, registrado na Agenzia delle Entrate por € 200 de imposto fixo mais 0,5% sobre a caparra e o selo. Neste caso, esse custo não existe.

Etapa 5 · Rogito

O rogito é a escritura, feita diante do notaio — que na Itália não é cartório de reconhecer firma: é um oficial público que responde pela legalidade do ato, confere tudo de novo por conta própria e registra a transferência. Quem escolhe o notaio é o comprador, e é ele quem paga.

No dia, o saldo do preço é entregue, as chaves passam de mão e o imóvel é registrado no seu nome. Se você não estiver na Itália, quem comparece é o procurador.

O que você paga nesse dia, além do saldo:

• Imposta di registro — 9% para segunda casa, calculada sobre o valore catastale, não sobre o preço. Isso costuma surpreender para melhor: o valore catastale é quase sempre bem menor que o preço pago. Mínimo de € 1.000.
• Imposta ipotecaria e catastale — € 50 cada, fixas.
• Honorários do notaio — variam por região e valor, tipicamente € 1.500 a € 2.500 numa compra desta faixa.

Na ficha deste imóvel, esse conjunto está estimado em € 4.641. É a estimativa conservadora que usamos em toda a carteira: 9% sobre o preço mais € 1.500, com piso de € 4.000. Como a lei calcula o imposto sobre o valore catastale e não sobre o preço, o número real tende a ficar abaixo disso. Preferimos errar para cima e devolver a diferença do que dar um susto no dia da escritura. O valor exato quem fecha é o notaio, com o cálculo na mão.

A conta da compra

Os € 6.000 cobrem a operação inteira: verificação documental, negociação com o vendedor, acompanhamento jurídico, tradução, agendamento e presença no rogito. Não há comissão por fora nem percentual sobre o preço — é valor fechado, e você o conhece antes de dar o primeiro passo.

Repare na proporção: € 10.641 sobre um imóvel de € 34.900, ou 30% a mais. Em imóveis baratos os custos de transação pesam muito, proporcionalmente, e quem raciocina só pelo preço do anúncio erra a conta por um terço. Num imóvel de € 150.000 esse mesmo bloco ficaria perto de 14%.

Depois da compra · o custo de ter

Ser dono na Itália tem custo anual, mesmo com o imóvel fechado:

• IMU — o imposto sobre a propriedade. Não residente paga sempre, porque o imóvel nunca é "prima casa" para você. Calcula-se sobre a rendita catastale com a alíquota que cada comune define. Para um bilocale deste porte em Asti, a estimativa razoável fica entre € 250 e € 400 por ano. É estimativa: o número exato sai da rendita específica do imóvel.
• TARI — a taxa de lixo, ligada aos m² e ao número de ocupantes. Para 43 m², algo entre € 100 e € 180 por ano. Quando o imóvel está alugado, normalmente quem paga é o inquilino.
• Condomínio — num prédio com elevador, na faixa de € 300 a € 600 por ano para uma unidade pequena. Este número a administração do prédio informa exatamente, e nós pedimos antes da proposta.
• Utilities — só se o imóvel estiver vazio; alugado, ficam com o inquilino.

Alugando

O imóvel está reformado e vazio, que é a condição ideal para alugar sem obra nenhuma. Na região central de Asti, imóveis compactos assim praticam € 350 a € 450 por mês.

Antes de escolher um número, vale confrontar isso com o mercado da cidade inteira. Em setembro de 2026, o aluguel médio de um apartamento em Asti é de € 646 por mês, e o valor médio por metro quadrado é de € 91/m² ao ano (RealAdvisor) — ou seja, cerca de € 7,58 por m² a cada mês.

Aplicado aos nossos 43 m², o preço médio da cidade daria € 326 por mês. Os € 400 da faixa acima representam € 9,30/m² ao mês, uns 23% acima da média de Asti.

E isso é justificável, por quatro razões que se somam:

• Está mobiliado. É o fator que mais pesa. A média da cidade é dominada por imóvel vazio, em que o inquilino traz os próprios móveis e assina contrato longo. Mobiliado aluga mais caro, e aluga mais rápido — é o imóvel que serve a quem chega para um contrato de trabalho, para o ano letivo, para uma temporada.
• É pequeno. Imóvel compacto sempre aluga por m² mais caro que imóvel grande: os custos fixos se diluem menos, e a média de Asti embute apartamentos de 80, 90 m² que puxam o valor por metro para baixo.
• Está reformado e no centro. A média mistura periferia e prédio sem reforma.
• Tem terraço privativo, o que num sexto andar não é detalhe.

Ainda assim, vou mostrar os dois cenários. Não porque eu ache os € 400 improváveis — acho o contrário —, mas porque a média da cidade é o piso honesto de qualquer simulação. Se a conta já fecha no piso, ela fecha.

Sobre esse aluguel existe uma escolha que muda bastante o resultado: a cedolare secca. Em vez de somar o aluguel à sua renda tributável, você paga uma alíquota fixa e encerra o assunto — 21% no contrato livre, ou 10% no canone concordato, o contrato de aluguel com valor acordado entre sindicatos de inquilinos e proprietários. Em cidade com acordo territorial, como Asti, o canone concordato costuma valer muito a pena: você abre mão de um pouco de aluguel e ganha mais do que isso em imposto.

Fiquei no cenário conservador, com contrato livre e 21%.

A rentabilidade de verdade

Este é o ponto do artigo, e a razão de ele existir.

Duas leituras saem daí.

A primeira é a diferença entre as colunas — e a boa notícia é que ela é pequena onde importa. Mesmo no piso, com o imóvel alugando pela média de uma cidade que inclui periferia e imóvel vazio, a conta fecha em 5,1% líquidos. A coluna provável, que é onde este imóvel deve cair por estar mobiliado e no centro, dá 6,6%. O intervalo inteiro é bom; não há cenário de desastre entre os dois.

A segunda, e mais importante, é a diferença entre as linhas. Os números de cima são os que circulam nos vídeos do nicho. Não estão errados, mas respondem a uma pergunta que não é a sua: dividem o aluguel cheio pelo preço do anúncio, ignorando os € 10.641 que você também desembolsou e o imposto que incide todo ano.

Os de baixo são os que entram na sua vida. Entre 5,1% e 6,6% líquidos, em euro, é um resultado sólido — só não é o que a conta de guardanapo prometia. No cenário do meio, o imóvel se paga em algo entre 15 e 20 anos de aluguel, com o bem inteiro ainda na sua mão no fim.

Duas coisas que a tabela não mostra e jogam a favor: a valorização do imóvel, que não entra em nenhuma das linhas, e o fato de que a maior parte dos € 10.641 é custo de entrada, pago uma vez só. Do segundo ano em diante, a única coisa que se repete são IMU, condomínio e o imposto sobre o aluguel.

E uma que joga contra, e é honesto dizer: vacância. As contas acima supõem o apartamento alugado os 12 meses. Dois meses vazios no ano derrubam a líquida para perto de 4% na coluna da esquerda.

Quem cuida disso tudo daqui

A pergunta que sempre vem depois: e quem administra, a 9 mil quilômetros?

Cuidamos da gestão — anúncio, seleção de inquilino, contrato registrado, repasse do aluguel e as obrigações anuais. Nossa equipe é brasileira e está na Itália: quem resolve o problema do inquilino fala a sua língua e mora no país.

O imóvel deste artigo está à venda agora:

Ver a ficha completa do apartamento em Asti →

Se quiser a mesma simulação para outro imóvel da carteira — ou para um que você viu em outro lugar — fale com a gente. A conta muda de imóvel para imóvel, e é melhor fazê-la antes de se apaixonar por um.