A pergunta mais comum que recebemos não é "quanto custa o imóvel", é "quanto custa comprar". São coisas diferentes. Em imóveis baratos, que são a maior parte do que os brasileiros compram na Itália, os custos de transação pesam proporcionalmente mais, e quem não os coloca na conta descobre no dia da escritura.
Abaixo, cada custo, na ordem em que aparece.
1. Imposto de registro
A imposta di registro é o principal imposto da compra. Quando você compra de uma pessoa física (o caso mais comum), a alíquota é:
- 9% para quem compra como seconda casa, o que inclui todo comprador que não vai fixar residência no imóvel. É o caso da maioria dos brasileiros que compram para investir ou para passar temporadas.
- 2% para quem compra como prima casa, com o compromisso de transferir a residência para aquele município em até 18 meses e sem ter outro imóvel comprado com o benefício.
O detalhe que muda tudo: para imóveis residenciais comprados por pessoa física, o imposto não incide sobre o preço pago, e sim sobre o valor catastal, que costuma ser bem menor do que o valor de mercado. Esse mecanismo se chama prezzo-valore e precisa ser pedido no ato.
O valor catastal é calculado a partir da rendita catastale do imóvel, que aparece na visura. Para uma seconda casa, multiplica-se a rendita por 1,05 e depois por 120. Um apartamento com rendita de 300 euros, por exemplo, tem valor catastal de 37.800 euros. Os 9% dão 3.402 euros de imposto, mesmo que você tenha pago 50 mil pelo imóvel.
Somam-se a isso a imposta ipotecaria e a imposta catastale, de 50 euros cada, quando a compra é de pessoa física.
Se o vendedor é uma empresa (construtora, por exemplo), a lógica muda: em vez do registro, paga-se IVA de 10% sobre o preço (4% como prima casa), mais 200 euros de cada um dos três impostos fixos. É menos comum no mercado de imóveis usados.
2. Honorários do notaio
O notaio é obrigatório e é ele quem recolhe os impostos acima. Os honorários variam com o valor do imóvel e a complexidade do ato, e cada notaio tem a sua tabela. Em compras de menor valor, a referência é entre 1.500 e 3.000 euros, mais IVA de 22% sobre os honorários (não sobre os impostos).
Se houver um contrato preliminar registrado, procuração ou tradução do ato, há custos adicionais, na casa de algumas centenas de euros cada.
3. Comissão da imobiliária
Na Itália a comissão é paga pelos dois lados, comprador e vendedor, cada um à agência que o representa. Para o comprador, a referência é de 2% a 5% do valor do imóvel, mais IVA de 22%. Em imóveis abaixo de 100 mil euros, muitas agências trabalham com um valor fixo, entre 3.000 e 6.000 euros mais IVA, porque o percentual não cobre o trabalho.
Na Brasilità, os honorários da compra de um imóvel da carteira estão descritos na página de cada imóvel, na seção de custo de aquisição. Não há surpresa no ato.
4. Câmbio e transferência
O dinheiro sai do Brasil por uma operação de câmbio e chega numa conta na Europa, sua ou do notaio (na conta de depósito, quando se usa esse mecanismo). Entram aqui a taxa de câmbio praticada pela instituição, o spread, o IOF e a tarifa de transferência. Os valores mudam com frequência, então não os fixamos aqui. O que não muda: compare cotações com antecedência e não deixe o câmbio para a semana da escritura.
5. Custos pontuais
- Tradução e apostila, se a compra for por procuração ou se o comprador não falar italiano: algumas centenas de euros.
- Codice fiscale: gratuito.
- Conta bancária italiana: não é obrigatória, mas ajuda. Tarifas mensais de poucos euros.
- Visita técnica ou laudo, se você quiser um engenheiro avaliando o imóvel antes da proposta: de 300 a 800 euros, dependendo da região.
Exemplo completo
Um apartamento de 45.000 euros, comprado de pessoa física, como seconda casa, com rendita catastal de 280 euros:
| Item | Valor |
|---|---|
| Preço do imóvel | € 45.000 |
| Imposto de registro (9% sobre € 35.280 de valor catastal) | € 3.175 |
| Impostos ipotecaria e catastale | € 100 |
| Notaio (honorários + IVA) | € 2.200 |
| Comissão da imobiliária (fixa + IVA) | € 4.880 |
| Tradução e procuração | € 400 |
| Total | € 55.755 |
Ou seja, cerca de 24% acima do preço anunciado. Em imóveis de 150 mil euros o percentual cai para algo entre 12% e 15%, porque parte dos custos é fixa.
Essa é a razão de mostrarmos o custo total, e não só o preço, em cada imóvel da nossa carteira.
O que vem depois da compra
Os custos acima são de transação. Manter o imóvel tem os seus próprios: IMU, TARI, condomínio e contas. Tratamos disso em IMU, TARI e cedolare secca: os impostos anuais de quem tem imóvel na Itália.
Se você já tem um imóvel em vista e quer o número exato para ele, fale com a nossa equipe. Fazemos a conta com a rendita real, antes da proposta.