Alugar na Itália é mais difícil do que comprar. Parece estranho, mas é assim: para comprar basta ter o dinheiro e o codice fiscale; para alugar, você precisa convencer um proprietário desconfiado de que vai pagar todo mês, e ele não conhece nem você nem o seu histórico.
Este texto é o mapa do que vem pela frente, escrito a partir do que acompanhamos na prática com famílias brasileiras que acabaram de chegar.
Por que o proprietário desconfia
Não é preconceito, é aritmética. Despejar alguém na Itália por falta de pagamento (o "sfratto per morosità") leva de um a três anos e corre no tribunal. Enquanto corre, o proprietário não recebe e não pode entrar no imóvel. Diante disso, ele prefere alugar para quem tem:
- contrato de trabalho italiano por tempo indeterminado,
- ou um fiador italiano com imóvel,
- ou, na falta dos dois, muito dinheiro adiantado.
Quem chegou há dois meses não tem nenhum dos três. É aí que a busca empaca, não na falta de imóvel.
Os tipos de contrato
4+4 (contratto libero). O padrão da locação residencial. Quatro anos, renovados automaticamente por mais quatro. O inquilino pode sair antes avisando com antecedência, normalmente seis meses. É o contrato que serve para quem vai morar.
3+2 (canone concordato). Aluguel com valor limitado por acordo entre sindicatos de proprietários e inquilinos, em cidades com essa faixa. Costuma ser mais barato e dá vantagem fiscal ao proprietário. Nem toda cidade tem.
Transitorio. De um a 18 meses, para necessidade temporária comprovada. Serve para quem está chegando e precisa de endereço enquanto procura algo definitivo, mas o aluguel costuma ser mais alto.
Para estudante. De seis a 36 meses, em cidade universitária, e exige comprovação de matrícula.
Um detalhe que pega muita gente: o contrato precisa ser registrado na Agenzia delle Entrate. Contrato não registrado é irregular, e sem ele você não consegue residência no endereço, o que trava documento, médico de família e conta em banco.
Quanto custa entrar
A conta típica de entrada, num aluguel de 500 euros por mês:
- Caução (deposito cauzionale): de dois a três meses, 1.000 a 1.500 euros.
- Primeiro mês adiantado: 500 euros.
- Comissão da imobiliária: quando há imobiliária, costuma ser um mês mais IVA, ou de 10% a 12% do aluguel anual.
- Registro do contrato: imposto de registro de 2% do aluguel anual, dividido entre as partes, mais o selo.
Ou seja, entre 2.000 e 2.800 euros para pegar a chave de um imóvel de 500 euros por mês. Some mobília, se o imóvel vier vazio, o que é comum.
O que resolve a garantia quando não há fiador
Três caminhos funcionam, e já vimos os três darem certo:
- Adiantamento maior. Oferecer seis ou doze meses pagos de uma vez costuma destravar. É dinheiro parado, mas resolve a desconfiança na hora.
- Fiança bancária ou seguro de locação. Algumas seguradoras italianas emitem apólice que substitui o fiador. Custa um percentual do aluguel anual e o proprietário aceita bem.
- Alguém que responda localmente. Um intermediário que conhece o proprietário, apresenta você, confere documentos e acompanha o contrato. É boa parte do que fazemos na assessoria de aluguel.
As contas depois que você entra
Lembre que o aluguel é só a primeira linha:
- Condomínio, quando não está incluído.
- Luz e gás. O gás pesa no inverno, no norte. Num apartamento mal isolado, o aquecimento pode custar mais que o condomínio.
- TARI, a taxa do lixo, geralmente do inquilino.
- Canone RAI, a taxa da televisão pública, que vem na conta de luz.
Onde procurar
Os mesmos portais da compra, immobiliare.it, idealista.it e casa.it, têm a seção de aluguel, e valem as mesmas regras: ligar funciona, e-mail não. Em cidade pequena, muito imóvel nem chega ao portal, fica no boca a boca e na vitrine da imobiliária local.
No nosso caso, mantemos uma lista de imóveis para alugar que já conferimos, com proprietário que aceita inquilino brasileiro recém-chegado. É uma lista curta de propósito: são os que conhecemos.
Resumindo
Se você vai morar na Itália, comece a procurar aluguel antes de chegar, separe de 2.000 a 3.000 euros para a entrada, decida qual das três garantias você consegue oferecer e tenha o codice fiscale em mãos. E se quiser que alguém faça essa ponte com o proprietário, falando italiano e checando o contrato antes de você assinar, é exatamente isso que a nossa assessoria de aluguel faz.