Sim. Brasileiro pode comprar imóvel na Itália sem ter cidadania italiana, sem morar no país e sem visto especial. Basta passaporte válido e o codice fiscale, o CPF italiano. A compra pode até ser feita à distância, por procuração.
Este guia reúne as perguntas que mais recebemos de quem está começando: o que a lei permite, o que você precisa ter, o que muda com a cidadania, como fica o pagamento e quanto custa.
Por que brasileiros podem comprar
A Itália deixa estrangeiros comprarem imóveis quando há reciprocidade: se o país do comprador permite que italianos comprem lá, a Itália permite o inverso. O Brasil não restringe a compra de imóveis urbanos por estrangeiros, então a condição está cumprida para qualquer brasileiro.
Vale para apartamento, casa, prédio inteiro e imóvel comercial. Terreno rural tem regras próprias.
O que você precisa ter
- Passaporte válido. A carteira de identidade brasileira não vale como documento na Itália.
- Codice fiscale. Gratuito, emitido no consulado italiano no Brasil ou em qualquer agência da Agenzia delle Entrate na Itália, na hora, com o passaporte. Sem ele não há proposta, escritura nem conta bancária.
- Dinheiro com origem comprovada. O notaio registra como cada pagamento foi feito, e o banco pode pedir a origem dos recursos. Declaração de imposto de renda, extrato de venda de um bem ou de aplicação resolvem.
Explicamos cada um desses cadastros em Preciso de cidadania italiana para comprar imóvel na Itália?.
E a cidadania italiana, muda alguma coisa?
Para comprar, não. O processo, o notaio e os documentos são os mesmos. A cidadania muda o que vem depois: o direito de morar na Itália sem visto, e com isso o acesso ao benefício de prima casa, que reduz o imposto de registro de 9% para 2% para quem fixa residência no comune em até 18 meses.
Comprar imóvel dá direito a visto ou residência?
Não. Na Itália, ser dono de imóvel não dá visto, permissão de residência nem cidadania. Como turista, o brasileiro fica até 90 dias a cada 180 no espaço Schengen sem visto, o que basta para visitar imóveis, assinar a escritura e passar temporadas no que comprou. Para morar, é preciso cidadania ou um visto de residência, que é outro processo.
Dá para financiar?
Na prática, não. Bancos italianos raramente financiam quem não mora nem tem renda na Itália, e financiamento no Brasil com garantia de imóvel no exterior também não existe. Por isso a compra de brasileiros é quase sempre à vista.
Duas alternativas aparecem no mercado:
- Imóveis de menor valor. No interior da Itália há casas e apartamentos entre 20 e 60 mil euros, que muita gente compra com recursos próprios. Explicamos por que em Por que existem imóveis tão baratos na Itália.
- Affitto a riscatto. Parcelamento direto com o proprietário, sem banco, em alguns anúncios: como funciona.
Quanto custa, além do preço
Sobre o preço do imóvel entram o imposto de registro (9% sobre o valor catastal, que costuma ser bem menor que o preço), os honorários do notaio (1.500 a 3.000 euros mais IVA nas compras menores) e a comissão da imobiliária. No total, de 12% a 24% acima do preço anunciado, conforme o valor: a parte fixa pesa mais nos imóveis baratos. A conta completa, com exemplo, está em Quanto custa comprar um imóvel na Itália.
Para saber quanto custa o metro quadrado em cada região e cidade, veja o Observatório de preços, atualizado todo mês.
Como é o passo a passo
- Codice fiscale, antes de tudo.
- Visita ao imóvel, pessoalmente ou por alguém de confiança.
- Proposta de compra por escrito. Aceita, ela já é vinculante.
- Verificação dos documentos: propriedade, dívidas, regularidade no Catasto.
- Caparra, o sinal, normalmente de 10% a 20%.
- Escritura (atto) no notaio, com o pagamento do saldo por transferência rastreável.
- Registro do imóvel em seu nome.
Sem financiamento e com documentos em ordem, são 30 a 60 dias entre a proposta aceita e a escritura. Cada etapa está detalhada em Como comprar um imóvel na Itália sendo brasileiro.
Dá para comprar sem ir à Itália?
Dá. Com uma procuração feita no Brasil, apostilada e traduzida, alguém assina por você na Itália. Muitos clientes nossos visitam por vídeo, fecham à distância e só conhecem o imóvel pessoalmente depois. Veja como funciona a compra por procuração.
Depois da compra
O imóvel paga impostos anuais na Itália, principalmente o IMU e a taxa de lixo (TARI), e o aluguel, se houver, é tributado lá. Os detalhes estão em IMU, TARI e cedolare secca. No Brasil, o imóvel entra na declaração de imposto de renda, em Bens e Direitos.
Perguntas frequentes
Brasileiro pode comprar imóvel na Itália sem cidadania?
Pode. A cidadania não é exigida para comprar: bastam passaporte e codice fiscale.
Preciso morar na Itália para comprar um imóvel?
Não. A compra não exige residência, e pode ser feita por procuração, sem viajar.
Comprar um imóvel na Itália dá direito a morar lá?
Não. O imóvel não dá visto nem residência. Como turista, o brasileiro pode ficar até 90 dias a cada 180.
Brasileiro consegue financiamento para imóvel na Itália?
Raramente. Bancos italianos quase não financiam quem não mora nem tem renda na Itália, e por isso a compra costuma ser à vista.
Quanto custa um imóvel na Itália?
Depende muito da região: o metro quadrado vai de menos de mil euros no sul a mais de três mil no norte. No interior há imóveis a partir de 20 a 30 mil euros. Veja os preços atualizados no Observatório e os imóveis que já verificamos.
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