Os impostos da compra são pagos uma vez. Os de propriedade, todo ano. Eles são poucos, previsíveis e, para a maioria dos imóveis que os brasileiros compram, baixos. Mas precisam estar na conta de quem calcula rentabilidade ou custo de vida.
IMU: o imposto municipal sobre a propriedade
A Imposta Municipale Unica é o IPTU italiano. Ela tem uma particularidade importante: não é cobrada da residência principal (a abitazione principale, desde que não seja de categoria de luxo). Quem mora no imóvel, com residência registrada nele, não paga IMU.
Todo o resto paga: segunda casa, imóvel de temporada, imóvel alugado e, o caso da maioria dos brasileiros, imóvel de quem não reside na Itália.
O cálculo parte da rendita catastale, que está na visura do imóvel:
- Rendita catastale × 1,05 (revalorização)
- × 160 (coeficiente para imóveis residenciais)
- × alíquota do município, que fica entre 0,86% e 1,06%
Um apartamento com rendita de 300 euros tem base de 50.400 euros. Com alíquota de 1%, a IMU anual é de 504 euros, paga em duas parcelas, junho e dezembro.
O município não manda boleto. O proprietário (ou o seu contador) calcula e paga pelo modelo F24. Esquecer gera multa e juros, então quem mora fora costuma delegar isso.
TARI: a taxa de lixo
A Tassa sui Rifiuti financia a coleta de lixo e é calculada pela área do imóvel e pelo número de ocupantes. Para um apartamento de 60 metros quadrados com uma ou duas pessoas, fica entre 150 e 350 euros por ano, variando bastante de município para município.
Diferente da IMU, a TARI é paga por quem ocupa o imóvel. Se ele está alugado, é o inquilino quem paga. Se está vazio e sem contratos de luz e gás ativos, é possível pedir isenção ou redução na prefeitura.
Você precisa se cadastrar na prefeitura depois da compra. Ela então envia a cobrança anual, normalmente em duas ou três parcelas.
Condomínio e contas
Não são impostos, mas são custo fixo:
- Condomínio (spese condominiali): em prédios pequenos sem elevador, de 20 a 60 euros por mês. Com elevador, aquecimento centralizado e zelador, várias centenas.
- Luz, gás e água: quem mora paga. Num imóvel vazio, a tarifa fixa dos contratos ativos fica na casa de 15 a 30 euros por mês cada.
- Manutenção extraordinária: obras no telhado, na fachada ou no elevador são rateadas entre os proprietários. É o custo mais imprevisível e a razão de verificarmos a ata do condomínio antes de cada compra.
Se você aluga: cedolare secca
A renda de aluguel é tributada na Itália. Você tem duas opções:
- Regime ordinário: o aluguel entra na renda tributável do IRPEF, com alíquotas progressivas, e ainda incide imposto de registro sobre o contrato.
- Cedolare secca: um imposto único de 21% sobre o aluguel bruto, que substitui o IRPEF e o registro do contrato. Em municípios com acordo territorial, contratos de canone concordato pagam 10%.
Para a maioria dos proprietários não residentes, a cedolare secca é mais simples e mais barata. Ela é escolhida no registro do contrato de aluguel.
Para aluguel de curta temporada (o affitto breve, tipo Airbnb), a cedolare secca é de 21% para a primeira unidade e 26% a partir da segunda alugada no mesmo ano. Além disso, os municípios turísticos cobram uma taxa de estadia dos hóspedes, e é preciso o código identificativo nacional (CIN) para anunciar.
Quanto custa manter, na prática
Um apartamento de 60 metros quadrados, rendita de 300 euros, num prédio pequeno, sem inquilino:
| Custo anual | Valor |
|---|---|
| IMU | € 504 |
| TARI | € 220 |
| Condomínio | € 480 |
| Contratos de luz e gás (tarifa fixa) | € 400 |
| Total | € 1.604 |
Alugado por 450 euros ao mês (5.400 por ano), com cedolare secca de 21% e a TARI passando para o inquilino, o resultado líquido fica em torno de 3.300 euros ao ano, antes de manutenção. É uma conta simples, mas precisa ser feita antes da compra, não depois.
E no Brasil?
Se você é residente fiscal no Brasil, o imóvel entra na declaração do Imposto de Renda em Bens e Direitos, pelo custo de aquisição em reais, convertido pela cotação da data da compra. Não há imposto sobre a posse, só a informação.
A renda de aluguel recebida na Itália também é tributável no Brasil. Brasil e Itália têm acordo para evitar a bitributação, então o imposto pago na Itália pode ser compensado. A forma de fazer isso depende do seu caso e vale a conversa com um contador que conheça os dois países.
O que a Brasilità faz
Antes de cada compra, calculamos IMU e TARI com a rendita real do imóvel e colocamos no custo anual que apresentamos ao cliente. Depois da compra, indicamos contadores na Itália que cuidam do F24, da cedolare secca e da declaração para quem não quer se ocupar disso à distância.
Se você está comparando dois imóveis e quer saber quanto cada um custa por ano, manda para a gente. A conta leva dez minutos.