Quem começa a procurar imóvel na Itália chega rápido a três endereços: immobiliare.it, idealista.it e casa.it. São eles que concentram o que está à venda. Dá para usar todos sem falar italiano, mas há armadilhas que custam tempo e, às vezes, dinheiro.
Este guia é o que a gente explicaria para um amigo antes da primeira busca.
Os três portais, e o que muda entre eles
Immobiliare.it é o maior, e é a referência de preço do mercado. É dele que vêm os números do nosso observatório de preços. Tem o maior número de anúncios de imobiliária e um buscador de mapa que funciona bem.
Idealista.it é o espanhol que cresceu na Itália. Interface mais limpa, bom filtro por metragem e andar, e costuma ter anúncios que não estão no immobiliare.
Casa.it é o terceiro, com forte presença de imobiliárias regionais pequenas. Vale olhar quando você já decidiu a cidade.
Nenhum deles é "o verdadeiro". O mesmo imóvel costuma aparecer nos três, às vezes com preços diferentes, porque o anúncio é da imobiliária e não do portal.
As palavras que mudam o preço
O anúncio italiano usa um vocabulário próprio. Estas são as que mais confundem brasileiro:
- Trattativa riservata. Preço sob consulta. Normalmente significa que o vendedor quer negociar, não que o imóvel é caro.
- Da ristrutturare. Para reformar. Leia como obra completa, não como "uma mão de tinta".
- Abitabile. Habitável, mas não necessariamente reformado. Dá para morar hoje.
- Ristrutturato. Reformado, e aqui pergunte quando: reforma de 2005 na Itália é reforma antiga.
- Spese condominiali. Condomínio. Num prédio pequeno do interior costuma ficar entre 20 e 60 euros por mês.
- Classe energetica. Da A à G. Importa para a conta de aquecimento e, cada vez mais, para revender. G é o pior, e é comum em casa antiga.
- Piano. Andar. Piano terra é térreo, ultimo piano é cobertura, senza ascensore é sem elevador, o que pesa muito num quarto andar.
- Mq é metro quadrado, e quase sempre é a metragem bruta, incluindo paredes. Espere uns 10% a menos de área útil.
O que o anúncio não diz
Três coisas que você só descobre perguntando, e que decidem a compra:
1. A situação no catasto. O imóvel precisa estar registrado exatamente como ele é. Uma varanda fechada sem autorização, um banheiro a mais, um pé direito alterado: tudo isso aparece como irregularidade na hora da escritura e trava o negócio, ou vira custo de regularização.
2. Se há herdeiros. Muito imóvel barato do interior está em nome de uma pessoa falecida e tem cinco, oito, às vezes doze herdeiros espalhados. A venda só acontece com todos de acordo. Isso não é impeditivo, mas muda o prazo de dois meses para um ano.
3. Dívidas de condomínio e IMU. Na Itália, débitos de condomínio dos dois anos anteriores seguem com o imóvel. O comprador precisa verificar antes.
Por que ninguém responde seu e-mail
Essa é a parte que mais frustra. Você manda mensagem pelo formulário do portal, em português ou em inglês, e não recebe resposta. Os motivos são práticos:
- A imobiliária italiana pequena muitas vezes não fala inglês e não vai tentar.
- Ela recebe muita mensagem de curioso estrangeiro e aprendeu a ignorar.
- Ela trabalha por telefone e WhatsApp, não por e-mail.
- E há um detalhe de mercado: na Itália, a provvigione (comissão) costuma ser paga pelos dois lados, comprador e vendedor, em torno de 3% cada. Um comprador que está a dez mil quilômetros, sem codice fiscale e sem conta no banco, parece trabalho demais para uma comissão incerta.
O jeito que funciona é ligar, em italiano, com uma pergunta objetiva, e demonstrar que a compra é real.
O que você precisa ter antes de negociar
Para sair do "estou pesquisando" e virar comprador levado a sério:
- Codice fiscale. Gratuito, emitido pelo consulado italiano no Brasil ou pela Agenzia delle Entrate. Sem ele não se assina nada.
- Conta em banco italiano ou alternativa aceita para a transferência.
- Clareza sobre o custo total. Além do preço, a compra na Itália consome algo em torno de 12% entre imposto, notaio e honorários. Explicamos cada item em quanto custa comprar um imóvel na Itália.
- Procuração, se você não for assinar presencialmente. É possível comprar sem viajar, e escrevemos como.
Onde a gente entra
Você pode fazer tudo isso sozinho, e muita gente faz. O que a Brasilità faz é a parte chata: ligar, perguntar o que o anúncio não diz, conferir catasto e herdeiros, negociar em italiano e acompanhar até a escritura. Os imóveis que já passaram por essa conferência estão no nosso portfólio, com o custo total na ficha.
Se o que você quer é um imóvel específico que viu num portal, a busca dedicada cobre exatamente isso: a gente vai atrás daquele anúncio e descobre se ele se sustenta.